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德國(guó)媒體《明鏡》網(wǎng)站11日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，德國(guó)大型城市房?jī)r(jià)在4年內(nèi)上漲超過(guò)三分之一。這引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的擔(dān)憂。分析指出，即使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不存在過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。

 

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014年期間德國(guó)大型城市房?jī)r(jià)粗暴上漲，其中慕尼黑上漲47%，柏林上漲41%，漢堡上漲39%。報(bào)道指出，這只是這些城市的平均上漲水平，一些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)驚人。

 

房?jī)r(jià)如此上漲，自然引發(fā)了人們對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的擔(dān)憂。然而，對(duì)此進(jìn)行的一系列調(diào)查一致表明，即使存在過(guò)熱可能，也只是在于那些特別熱門(mén)的區(qū)域，比如慕尼黑或者漢堡的一些區(qū)域。德國(guó)大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于正常發(fā)展軌道，就連銀行的房屋貸款也不存在太大風(fēng)險(xiǎn)。

 

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查也不例外地得出同樣的結(jié)果。德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，目前德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，而且即使未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也不存在投機(jī)泡沫。

 

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院如何得到這樣的結(jié)果呢？據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，他們首先基于所謂的住宅用戶(hù)成本法，對(duì)購(gòu)房成本和租房成本進(jìn)行比較，同時(shí)考慮很多其它影響因素，比如房貸利率、由于購(gòu)房損失的其它可能投資的利率以及房地產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)等。

 

 

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，2008年德國(guó)95%地區(qū)租房住比較劃算。2014年，僅在米斯巴赫、羅森海姆等州市仍然還是租房比較合算，但租房的成本優(yōu)勢(shì)不到10%。成本優(yōu)勢(shì)向購(gòu)房轉(zhuǎn)移的原因主要在于低利率水平。低利率對(duì)于貸款融資特別有利。

 

德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院分析指出，即使歐洲央行改變當(dāng)前利率政策，也不會(huì)改變這個(gè)趨勢(shì)。例如，利率上升一個(gè)百分點(diǎn)，也僅在德國(guó)400多個(gè)州市中的35個(gè)州市，購(gòu)房成本比租房成本高出10%以上。受到影響比較大的也只是經(jīng)濟(jì)繁榮的巴伐利亞州。在210個(gè)州市，在利率上漲1個(gè)百分點(diǎn)的情況下，購(gòu)房成本和租房成本差別不超過(guò)10%。而在157個(gè)州市，購(gòu)房成本比租房成本甚至低10%以上。